SORU : Kat mülkiyetine geçmiş olan apartmanımızda giriş kat dairede işyeri olarak kullanılmak üzere tadilat yapılmaya başlandığını gördük. Duvarlar yıkılarak cam takılacak ve işyeri olarak kullanılacakmış. Kat maliki olarak böyle bir değişikliğe onayımız yok fakat belediyeden izin alındığını söyleyerek tadilata devam ediyorlar. Ne yapabiliriz?
CEVAP: Kat mülkiyetine geçilmiş yapıda bir bağımsız bölümün özgülendiği amacın dışında kullanılabilmesi ve proje değişikliği gerektiren tadilatların yapılabilmesi için kat maliklerinden onay alınması gerekmektedir. Değişikliklere konu onayların alınması için meskenin işyeri olarak kullanılması ile proje değişikliği arasında izlenecek yollar farklıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu ile de hüküm altına alınan bu iki başlığı sorumuz çizgisinde yanıtlamaya çalışalım.
Öncelikle tapuda mesken olarak kayıtlı bir bağımsız bölümün işyeri olarak kullanılabilmesi için tüm kat maliklerinden onay alınması gerekmektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu 24. Madde ile avukatlık ve muhasebe büroları dışında kurulacak işyerleri için kat malikleri kurulunun oy birliği ile karar alması gerektiğini hükme bağlamıştır. Dolayısıyla eğer kat malikleri kurulunun böyle bir kararı mevcut değilse söz konusu dairenin işyeri olarak kullanılması hukuka uygun olmayacaktır.
İkinci olarak meskenin işyeri olarak kullanılması için yapılacak tadilat, proje değişikliği gerektiriyorsa burada ilgili belediyeden alınacak onayın önemi bulunmaktadır. Belediyeden onay alınması için ise tüm kat maliklerinin proje değişikliğine onay vermesi ve bu durumun yazılı olarak karar altına alınması gerekmektedir. Bir kat malikinin belediyeden tadilat proje değişikliği onayını diğer kat maliklerinin tümünün muvafakatı olmaksızın alması usulen mümkün olmasa da uygulamada belediyeden böyle bir onayın alınması halinde kat maliklerinin muvafakatı olduğu varsayılmaktadır.
Kat maliki olarak bu sürece itiraz edebilmek için belediyeden alınan proje değişikliği onayının hukuka uygunluğunun araştırılması gerekmektedir. Belediye tarafından onaylanmış projenin hukuka uygun olup olmadığı kat malikleri kurulu kararı ve anataşınmazın tapuda kayıtlı olan mimari projesinin incelenmesi ile anlaşılabilecektir. Bu durumda herhangi bir kat maliki ilgili tadilat proje değişikliğinin usulüne uygun olmadığını ve hukuka aykırı olarak alındığını, kat maliklerinin kurulunun oy birliği ile alınmış kararının bulunmadığını ve tapuda kayıtlı olan mimari proje ile uyuşmadığını göstererek kanıtlayabilecektir.
Yukarıda açıklanan durumlar ile söz konusu dairenin işyeri olarak kullanılmasına ve tadilat proje değişikliğine onayı olmayan her kat maliki görevli ve yetkili mahkemede hâkimin müdahalesi davası açabilir. Davacı kat maliki iddialarını sıralayacak ve bilirkişi incelemeleri ile hâkim tarafından değerlendirilecektir. Eğer iddialar yerinde bulunursa tadilat proje değişikliğinin yapılamayacağı ve meskenin işyeri olarak kullanılamayacağı mahkeme kararı ile hüküm altına alınacaktır. Ayrıca tadilat belli bir aşamaya gelmiş ise mahkeme tarafından tadilatı yapan kişilerin söz konusu daireyi eski hale getirmesine karar verilecektir.
