SORU : Apartmanımızın bahçesi giriş katta ve oturanların kullanımında. Bahçe sürekli gürültü ve rahatsızlık veren davranışlarla kullanılıyor. Uyardığımızda ise bahçeyi kullanma hakkı bize verilmiştir deniyor. Hukuken bu durum geçerli midir?
CEVAP: Kat Malikleri, malik sıfatları taşımaları nedeniyle gerek anayapıya gerekse diğer kat maliklerine karşı borç ve yükümlülük altındadır. Ortak yaşamın sağlanabilmesi, komşuluk hukukunun kurulabilmesi, karşılıklı hakların çiğnenmemesi için kat maliklerinin uyması gereken birtakım kaideler bulunmaktadır.
Kat Mülkiyeti Kanunu madde 18’e göre Kat malikleri, gerek bağımsız bölümlerini, gerek eklentileri ve ortak yerleri kullanırken doğruluk kaidelerine uymak, özellikle birbirini rahatsız etmemek, birbirinin haklarını çiğnememek ve yönetim planı hükümlerine uymakla yükümlüdür. Söz konusu yükümlülüklere bağımsız bölümde kiracı sıfatıyla bulunanya da başka nedenlerle bağımsız bölümden bir şekilde yararlanan kişiler de uymak zorundadır. Bu kişiler kat malikleri ile birlikte sorumluluk altındadır.
Anayapının bahçesi kat maliklerince aksi kararlaştırılmadıkça tüm kat maliklerinin kullanıma ve faydalanmasına açık olan ortak yerlerdendir. Kat malikleri ortak olan bahçeyi kullanırken KMK madde 18’e uymakla yükümlüdür. Bahçe amacına uygun, komşuları ve çevreyi rahatsız etmeden kullanılmalıdır.
Bahçenin, amacının dışında çevreyi kirleterek ve rahatsız edici davranışlarla kullanılması diğer bağımsız bölüm malikleri tarafından dava konusu edilebilmektedir. Hatta bahçenin herhangi bir bağımsız bölüme özgülenmiş olması halinde dahi çevreyi rahatsız ederek kullanan bağımsız bölüm malikine karşı dava açılabilmesi mümkündür. Burada önemli olan husus; yönetim planıyla veya kat malikleri kuruluyla bahçenin o kişiye özgülenmiş olması veya rahatsızlık veren amaç için kullanımına müsaade edilmiş olsa dahi davranışların KMK madde 18’e aykırılık oluşturmasıdır. Belirtmek gerekir ki yönetim planı veya kat malikleri kurulu ile alınan kararlar Kat Mülkiyeti Kanununa aykırılık taşıyamaz. Dolayısıyla bahçenin KMK’ya aykırı olarak kullanılmasına karar verilse dahi bu karar geçerli olmayacak ve her kat maliki tarafından geçersizliği istenebilecektir.
Örneğin kat malikleri kurulu kararıyla Anayapının bahçesinin giriş katta bulunan bağımsız bölüm malikinin kullanımına tahsis edilmiş olabilir. Bu durumda giriş kat maliki bahçenin kendisine özgülenmiş olduğunu ileri sürerek bahçeyi istediği şekilde kullanabileceğini iddia edemeyecektir. Çünkü her ne kadar kat malikleri kararı ile bahçe kullanımı özgülenmiş olsa da söz konusu karar bahçenin diğer kat maliklerinin haklarının çiğnenerek, o kişilere rahatsızlık vererek kullanılacağı anlamına gelmemektedir.
