Site, apartman, avm vs toplu yaşam alanlarında ortak yer ve tesislerde olağan kullanımlardan dolayı oluşan bozuklukların giderilmesi usul ve esasları konuları kat mülkiyeti hukukunun sık tartışılan konularından birisi olmaya devam etmektedir. 

Usul açısından Kat Mülkiyeti Kanununun 19. maddesine göre tüm kat malikleri anataşınmazın mimari durumunu korumaya mecbur olup bu tür davalarda yargılama sonucu verilecek karar kat maliklerinin hukukunu da yakından ilgilendirdiğinden anataşınmazdaki tüm kat malikleri ile ölen malikler yerine veraset ilamı uyarınca mirasçıları davaya dahil edilip, taraf teşkili sağlanmalıdır.

Kat Mülkiyeti Yasası'nın 19. maddesinin ikinci fıkrasına göre ortak yer ve tesislerdeki bozukluğun anayapıya ve bağımsız bölüm veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin tespiti halinde bu onarımın projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması için kat maliklerinin rızası aranmaz.

Ortak yerlerin tamirine ilişkin olarak Kanunun 20. maddesi “yapılacak masraflardan arsa payları oranında sorumludur” der. Yaşam alanı Yönetimi ve kat maliklerinden birisi bu durumun tespiti halinde bunun onarımı için herhangi bir kat malikleri kurulu kararına gerek olmaksızın bu konuda gerekli çalışmayı yapmaya yetkili ve görevlidirler.

Anataşınmaza onaylı mimari projesi yerinde uygulanarak bilirkişi kurulunun tespit ettiği bakım ve onarım ile alınması gereken izolasyon tedbirlerinin nelerden ibaret olacağı hususunda detaylı rapor alınır. Tamir ve tadilat için yapılacak masraflar da tespit ettirilerek davacı da dahil tüm kat maliklerinden avans niteliğinde Yasanın 20/b maddesi uyarınca arsa payları oranında toplanması, masrafların daha fazla olması halinde bunların da kat maliklerinden arsa payları oranında alınması ve onarımın yapılması hususunda öncelikle yöneticiye yetki ve uygun bir süre verilmesi, yöneticinin yerine getirmemesi halinde davacının yetkili kılınır.